Condotel là một loại hình bất dộng sản nghỉ dưỡng mới phát triển tại Việt Nam trong những năm gần đây. Đây là một thị trường nhiều tiềm năng đối với các nhà đầu tư và để sinh lời an toàn cũng cần có những lưu ý nhất định.

Condotel là gì và lịch sử hình thành của mô hình này ?

Condotel là từ viết tắt của hai từ : Condo (căn hộ) và hotel (khách sạn). Đây là một loại hình căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng. Condotel được thiết kế và vận hành như một khách sạn nhưng có chủ sở hữu riêng và có đầy đủ chức năng của một căn hộ cao cấp như phòng khách, phòng ngủ, bếp ăn, phòng tắm… để đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh họat của con người. Condotel thường được xây dựng ở những nơi có sự phát triển mạnh mẽ của ngảnh du lịch và dịch vụ, đem đến tiềm năng lời vô cùng lớn cho các nhà đầu tư.

Mô hình condotel xuất hiện lần đầu tiên tại Miami (Mỹ) vào những nưm 1980. Việc phát triển mô hình này thay vì các khách sạn cũ đã đem lại hiệu quả đầu tư lớn, đáp ứng nhu cầu của các du khách. Đến năm 2000, một chung cư tại Miami đã nghĩ ra cách thay đổi toàn bộ kiến trúc, cấu trúc của tòa nhà với công năng như một khách sạn để bán lại, và việc này mang về thành công rất lớn về mặt tài chính và hơn hết là mở ra một thị trường đầu tư bất động sản mới. Về sau mô hình condotel lan rộng ở nhiều quốc gia trên thế giới và bắt đầu hình thành, phát triển tại Việt Nam vào năm 2009. Condotel được xem là mô hình đầu tư hấp dẫn bởi tiềm năng lợi nhuận lớn và khả năng thu hồi vốn cao.

Tiềm năng mô hình condotel tại Việt Nam

Mô hình condotel hình thành và phát triển trở thành một kênh đầu tư có mức cam kết lợi nhuận ổn định, thu hút nhiều nhà đầu tư với quyền sở hữu lâu dài và mức đầu tư không quá cao đối với thị trường bất động sản, với mức đầu tư 1-2 tỷ đồng mỗi căn.

Theo những báo cáo của Savills được công bố vào đầu năm 2017 về tình hình bất động sản quý I cho thấy mức cam kết lợi nhuận của bất động sản nghỉ dưỡng tại Phuket và Bali là 7% trong khoảng 2-5 năm, con số này ở Việt Nam là 10% trong 5-10 năm.
JLS đưa ra những báo cáo chỉ ra rằng thị trường Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Bali, Phuket có khối phòng 4-5 sao, công suất phòng tương đồng nên có thể mang lại doanh thu và lợi nhuận tương đương. Tuy nhiên hiện nay, giá bất động sản tại Bali và Phuket cao hơn so với Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, chính vì vậy sở hữu condotel tại thị trường Việt Nam có tỷ suất sinh lời cao hơn.

Một trong những yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản du lịch phát triển là tiềm năng du lịch Việt Nam hiện nay. Theo các báo cáo thống kê, nửa đầu năm 2017 là một giai đoạn khởi sắc của tiềm năng du lịch Việt Nam hiện nay. Cụ thể, tổng lượng du khách quốc tế đến Việt Nam ước tính đạt 6.206.336 lượt, tăng đến 30,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng khách du lịch nội địa 6 tháng đầu năm 2017 cũng đạt 40,7 triệu lượt. Doanh thu từ khách du lịch ước tính đạt 254.700 tỷ đồng, tăng 27,1% so với cùng kỳ vào năm 2016. Với sự tang trưởng của lĩnh vực du lịch, nguồn cầu sử dụng bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt quan trọng để các chủ đầu tư tính toán đến tình hình hoạt động kinh doanh, công suất phòng của các dự án. Từ đó tính toán được mức cam kết lợi nhuận chi trả cho các nhà đầu tư.

Những lưu ý khi đầu tư mô hình condotel tại Việt Nam

Thị trường phát triển vì vậy các nhà đầu tư có nhiều hơn các sự lựa chọn, cần biết linh hoạt để lựa chọn những sản phẩm condotal có giá trị khác biệt, độc đáo so với các sản phẩm khác để mang lại khả năng sinh lời cao. Theo đại diện Empire Group, chủ đầu tư dự án Cocobay, condotel là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhờ yếu tố cam kết lợi nhuận, tuy nhiên khi lựa chọn không chỉ chạy theo mức cam kết của chủ đầu tư mà cần suy xét kỹ các yếu tố là cơ sở sinh lợi của dự án.

Về vị trí, các dự án condotel thường được xây dựng tại các thành phố du lịch, đặc biệt là các thành phố biển với những danh lam thắng cảnh thu hút nhiều khách du lịch cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển với liên kết vùng thuận lợi. Để an toàn về khả năng sinh lời, các nhà đầu tư cần lựa chọn vị trí đảm bảo giao thông thuận tiện cũng như đánh giá được các thế mạnh tiềm năng khai thác.

Một yếu tố khác cũng vô cùng quan trọng là tính pháp lý của dự án. Đây là một yếu tố các nhà đầu tư cần quan tâm hàng đầu, không thể bỏ qua những lưu ý về: văn bản quy hoạch, giấy phép xây dựng dự án, thời hạn sở hữu Condotel, vấn đề chuyển nhượng hợp đồng, quy trình cấp giấy chứng nhận… Tất cả những vấn đề trên phải được các nhà đầu tư nắm thật chắc, để hạn chế tối đa những bất lợi, thiệt hại trong quá trình đầu tư.

Các nhà đầu tư cũng cần lưu ý đánh giá khả năng sinh lời của dự án. Các chủ đầu tư hiện này thường tung ra những con số lợi nhuận vô cùng hấp dẫn, từ 8-12% / năm, nhưng các khách hàng cần bình tĩnh và xem xét thực tế từ khả năng sinh lời của dự án để xem xét các con số đó có khả thi hay không. Các nhà đầu tư cũng cần đánh giá khả năng khai thác dự án sau khi hết tời gian cam kết. Các dự án có ngân hàng trực tiếp bảo lãnh cam kết thường sẽ có tính sinh lời được chắc chắn hơn.

Về quy mô và diện tích, thiết kế của các căn condotel thường được đầu tư từ chuẩn 4 sao trở lên, rất tinh tế và sang trọng. Các căn hộ càng đẹp, nội thất đạt chuẩn quốc tế thì tính thanh khoản sẽ càng cao, sinh lời càng nhiều. Để thu hút khách du lịch nhiều, các dự án condotel cần phải có những đặc điểm thu hút riêng, khác biệt và độc đáo

Chủ đầu tư và đơn vị quản lý cũng đóng vai trò quan trọng trong một dự án condotel. Khách hàng cần tìm hiểm tiềm năng kinh tế, lĩnh vực hoạt động, các dự án đã và đang triển khai,các đối tác chiến lược như ngân hàng, nhà thầu… để thấy được tầm cỡ của chủ đầu tư. Nhà đầu tư cũng cần xem xét chủ đầu tư có tập trung nguồn lực cho việc phát triển dự án hay không, cùng với định hướng phát triển lâu dài cho chuỗi bất động sản nghỉ dưỡng mà chủ đầu tư đó đang triển khai. Theo đại diện Empire Group – chủ đầu tư dự án Cocobay, đặc trưng của condotel là sau khi các nhà đầu tư thực hiện giao dịch sẽ giao lại cho chủ đầu tư vận hành nên mức lợi nhuận phụ thuộc lớn vào cách thức vận hành, quản lý, khai thác dự án của chủ đầu tư. Để tạo nguồn doanh thu chi trả theo cam kết, condotel cần được vận hành như khách sạn và phát triển mạnh hoạt động kinh doanh. Nếu nhà đầu tư chọn dự án được phát triển bởi các đơn vị không có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng có nguy cơ gặp nhiều rủi ro. Phần vận hành condotel chiếm tỷ lệ quan trọng khi cam kết lợi nhuận cho khách hàng, năng lực của đơn vị vận hành là yếu tố tạo nên sự thành công của dự án. Nếu được vận hành tốt, condotel sẽ hút khách nhiều hơn và việc chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng dễ dàng hơn.

Đầu tư vào mô hình condotel là một thị trường tiềm năng và khả năng sinh lời cao, chính vì vậy đây là phân khúc nóng sốt hàng đầu hiện nay trên thị trường bất động sản. Dù đây là một thị trường đầy hấp dẫn nhưng các nhà đầu tư cần xem xét những lưu ý để đưa ra những lựa chọn đúng đắn.